Interrogations financières

[Pudge]

Si non tu le vends et tu prends une nouvelle caisse à 75k€

[fer de lance]

C'est la seule et unique question que tu dois te poser Veux-tu faire du locatif ?
Car d'un point de vue financier, c'est rentable de le garder. Mais es-tu prêt à accepter les "emmerdes".
Il y a quand même des assurances, etc...


(Je signe aussi pour l'achat d'une maison le 31 octobre...c'est mon 5ieme achats en 15ans. Mais je ne roule pas en Porsche )

Le fait de rouler en Porsche finalement ne change pas grand chose. Il est fort probable que je finisse par la vendre afin de financer des travaux sur cette maison.

En fait le problème serait de ne plus avoir de loyer pour une raison x ou y, qu'au même moment ma femme veuille changer de taf ou se retrouve au chômage, pour que je me retrouve dans une situation à emmerdes sachant qu'en plus j'ai déjà une partie locative pour un local commercial dans une dépendance de la maison que je convoites...

Ca commence à faire beaucoup de variables à devoir gérer.

[fer de lance]

Si non tu le vends et tu prends une nouvelle caisse à 75k€

Il me faut d'abord un peu de liquidités pour pouvoir les stocker

[kiljoa]

C'est clair qu'il faut "un fond de commerce" afin de pouvoir payer les loyers au moins 6 mois en cas de problème
Grosso modo, avec 3k€ bloqué sur un compte (pour prévenir des travaux ou d'impayés + assurance locative) Ça rouuuuuuuleeeeeee


Si t'es à sec et que tu loues...oui ça peut vite devenir pénible

[JCVD]

Et sans parler des plus pessimistes qui te diront "gardes ton capital et empruntes avec ta femme...il y a des assurances décès sur le crédit ! "

mais clair !

emprunt 300 k€ sur 20 ans avec bonne assurance. L'argent n'est pas chère, il faut en profiter. Avec un peu de chance, l'inflation va revenir un peu sur 20 ans.
Tu te gardes ton capital placé sur du sans risque en cas de coup dur. Le rendement est faible, mais au moins tu restes confortable.

et pour l'appartement, à toi de voir si le locatif te fait chier... en fonction du rendement actuel et de ton aversion au risque (et de son emplacement/état..), ça ne serait pas fou de s'en débarrasser et placer le capital ailleurs...

mais les conseilleurs ne sont pas les payeurs

[extremex]

Perso, je regrette d'avoir vendu mon appart à Paris pour acheter... il serait passé de 230K€ à 300 en 5 ans... donc même avec les charges, les travaux, les impôts, j'aurai été LARGEMENT gagnant...

Le bail commercial que tu as dans ta future maison, date de quand, et pour combien de temps ? Quelle activité ? Le local / le lieu de la maison permettrait facilement d'avoir un successeur en cas de résilitation de bail ?

Quelle est l'évolution des prix immos de la ville de ton appart ? Quel est ton taux d'endettement si tu gardes l'appart ? Quel est votre reste à vivre... ?

Si vous pouvez vous permettre de le garder, perso je le conserverai, quitte à vendre une ou 2 caisses (qui ne roule pas), pour être plus confort...

[OR_07]

y'a encore des mecs qui font des credits pour acheter de 'l'immobilier

[Joe]

Salut,

J'ai pas tout compris à ta situation mais vu de ma fenêtre :

- la location est un nid à emmerdes pour une rentabilité au final extrêmement faible.
Entre les périodes de non-locations, les charges (ravalement, fenêtres, ascenseur et j'en passe), les travaux de rafraîchissement et en plus les impôts (pour peu que tu en payes déjà pas mal) perso j'en reviens...

- le seul intérêt dans la loc est -pour moi- de connaitre un comptable pas loin du "verreux" qui saura amortir tes intérêts d'emprunt (encore faut-il acheter, pas ton cas) sur une durée très courte... en clair faire uniquement de la defisc si tu payes beaucoup d'impôts.

Ensuite (car "un homme averti en vaut deux"), ton contrat de mariage ça roule tant qu'il n'y a pas d'enfants, ensuite c'est plus vraiment la même histoire et tu n'es pas protégé au même niveau (cf maintien d'un certain niveau de vie et de la qualité de l'environnement de l'enfant... au hasard si ton épouse a des revenus inférieurs aux tiens).

En clair mon avis : si tu as des revenus et que tu payes des impôts, soit tu sais defiscaliser (sur un appart déjà payé je ne vois pas comment), sinon pas de vrai intérêt.
L'assurance vie, même en solde (niveau intérêts) est plus rentable si tu valorises les emmerdements de la loc et les dépenses imprévues.

Si tu as une recette miracle je suis preneur (j'ai toujours pas acheté de bitcoin, tu pourras dire que j'y mets de la mauvaise volonté )

a+
Joe

[Kanary]

Le locatif est plus sur pour les logements étudiants. Renouvelé chaque annee, peu de dégradations car les parents sont caution, il y a moyen de de se faire payer par les alloc, et le restant etant payé par les parents dont le premier objectif est que leur rejetons réussissent .
Mes parents en ont 2 a cote d'une fac.
Dans un cadre location llys classique je ne serais pas rassuré non plus

[schlass]

faut pas psychoter quand même, ça représente pas la majorité les loyers impayés, et comme précisé, il y a des assurances pour ça...
fait clairement le calcul entre injecter l'argent de la vente de l'appart, et prendre 8 mois de loyer par an et revendre le bien au bout de 15 ans, et tu me dis ce que ça donne

[speedturbo33]

L'assurance c'est bidon t'as genre 3 mois de franchise et ça couvre sur maxi un an. Et un an c'est le temps mini quand tu appliques la procédure à la lettre pour les mettre à la porte. Si tu fais une erreur t'en prends pour facile 6 mois de plus.
Sans compter les soucis de travaux à faire. Perso, j'ai une maison en locatif avec mon frère et c'est bien saoulant de devoir gérer les tracas des locataires (et la maison n'a pas 10 ans...). Du coup je fais du locatif pro c'est bien plus rentable et moins contraignant et moins risqué. La législation pour les gentils locataires particuliers les protégent trop face aux enfoirés de propriétaires...
Le locatif particulier c'est bien quand tu loues un studio étudiant, les travaux sont plus que limités et c'est toujours recherché, mon associé en a sur bordeaux c'est hallucinant comment ils se battent pour le louer.

[Jona]

Tu as de très bonnes assurances loyers impayés mais elles sont souvent uniquement avec un gestionnaire ...

[kenny40]

L'assurance c'est bidon t'as genre 3 mois de franchise et ça couvre sur maxi un an. Et un an c'est le temps mini quand tu appliques la procédure à la lettre pour les mettre à la porte. Si tu fais une erreur t'en prends pour facile 6 mois de plus.
Sans compter les soucis de travaux à faire. Perso, j'ai une maison en locatif avec mon frère et c'est bien saoulant de devoir gérer les tracas des locataires (et la maison n'a pas 10 ans...). Du coup je fais du locatif pro c'est bien plus rentable et moins contraignant et moins risqué. La législation pour les gentils locataires particuliers les protégent trop face aux enfoirés de propriétaires...
Le locatif particulier c'est bien quand tu loues un studio étudiant, les travaux sont plus que limités et c'est toujours recherché, mon associé en a sur bordeaux c'est hallucinant comment ils se battent pour le louer.

Le locatif pro c'est effectivement le mieux mais pas tjs facile a trouver...

[fer de lance]

L'assurance c'est bidon t'as genre 3 mois de franchise et ça couvre sur maxi un an. Et un an c'est le temps mini quand tu appliques la procédure à la lettre pour les mettre à la porte. Si tu fais une erreur t'en prends pour facile 6 mois de plus.
Sans compter les soucis de travaux à faire. Perso, j'ai une maison en locatif avec mon frère et c'est bien saoulant de devoir gérer les tracas des locataires (et la maison n'a pas 10 ans...). Du coup je fais du locatif pro c'est bien plus rentable et moins contraignant et moins risqué. La législation pour les gentils locataires particuliers les protégent trop face aux enfoirés de propriétaires...
Le locatif particulier c'est bien quand tu loues un studio étudiant, les travaux sont plus que limités et c'est toujours recherché, mon associé en a sur bordeaux c'est hallucinant comment ils se battent pour le louer.

je partage ton avis

[Joe]

Te voilà donc bien avancé

[The_Moufle]

Sujet intéressant. C'est quoi l'avantage financier de passer par une SCI ? Car si tes revenus locatifs sont inférieurs à 32K€ tu es imposé à 15% en SCI, mais c'est tout de même plus que si tu es dans une tranche inférieure de l’impôt sur les revenus (genre imposé à 12% sur tes revenus d'activité + foncier), n'est ce pas ?

A part si tes revenus fonciers te font passer sur le pallier d'imposition du dessus ou que tu as de très beaux revenus.

Mais je n'ai peut être rien compris

[JCVD]

Sujet intéressant. C'est quoi l'avantage financier de passer par une SCI ? Car si tes revenus locatifs sont inférieurs à 32K€ tu es imposé à 15% en SCI, mais c'est tout de même plus que si tu es dans une tranche inférieure de l’impôt sur les revenus (genre imposé à 12% sur tes revenus d'activité + foncier), n'est ce pas ?

A part si tes revenus fonciers te font passer sur le pallier d'imposition du dessus ou que tu as de très beaux revenus.

Mais je n'ai peut être rien compris

c'est quoi cette imposition à 12% ? Si tu parles des tranches d'imposition c'est 14%/30/41/45

[I-borb]

Je me suis posé la meme question il y a qques mois. La décision a été vite prise. L'appart' a perdu 20% de valeurs et les loyers sont resté stables. Donc au lieu de perdre du fric en vendant ...

Dans la gestion de la loc' il n'y a pas de miracle : il faut s'investir dans le truc. Je ne loupe pas une AG aussi chiantes soient elles. Ca permet avec les années d'avoir un historique et un poids face au proprio un peu con qui ont "tout vu tout chier". Je suis membre du conseil syndical avec 3 autres proprio et on s'entend TRES bien. On a fait voter par exemple une enveloppe ravalement de façade qu'on fait grossir peu à peu pour éviter ce tracas. Idem pour de potentiels accidents. Le syndic de copro est CLAIREMENT mon punchingball. Je n'ai aucun scrupule à les tacler avec violence et mon coté sadique s'y donne à cœur joie. J’espère qu'il n'y en a pas ici car ils sont tous plus mauvais les uns que les autres!

Apres j'ai toute une théorie sur quel genre de bien il faut acheter pour ne pas être emmerdé. Jusqu'à présent, je ne pense pas m'être trompé : je loue que de l'appart propre/récent qui s'adresse à un jeune couple sans enfant mais ayant un peu de moyen. Je vise une sorte de petit prénium. Le mec plus Polo que Clio! J'évite l'étudiant qui certes paie mais dont le turn over est annuel avec souvent un mois de perte à l'été. J'évite aussi "les familles". Beaucoup de gens achètent et font des gosses ... dans la logique. Les illogiques font l'inverse et sont nuisible. Donc pas de gosse.

Avec ce genre de "client" j'ai un faible turn over, environ tous les 3 à 5 ans. Pour ceux qui pense que l'on perd des mois de loyer, je rappelle que le préavis est de 3 mois. Si votre appart ne trouve pas preneur dans la semaine de l'annonce c'est que vous êtes trop cher. J'ai des locataire qui ont encore "peur" du proprio par naïveté. Ca m'évite quelques emmerdes. Autre point, je suis bricoleur et je fais TOUT moi même. Ca permet aussi de gagner en crédibilité et sauve ton porte monnaie. Pour celà, il faut que le bien soit assez proche physiquement de toi (moins d'une heure de route)

Si t'es un peu dans ce cas, garde ton appart. En espérant que ma petite expérience t'ai aidé.

[The_Moufle]

c'est quoi cette imposition à 12% ? Si tu parles des tranches d'imposition c'est 14%/30/41/45

Je ne sais vraiment pas d’où je sors ce 12% ... j'ai bien plané, du coup je (re)découvre que mes revenus locatifs sot gentiment taxés à 41%...

J'avais souvenir de pallier beaucoup plus bas. Du coup oui la SCI est super intéressante !

[Joe]

Le syndic de copro est CLAIREMENT mon punchingball. Je n'ai aucun scrupule à les tacler avec violence et mon coté sadique s'y donne à cœur joie. J’espère qu'il n'y en a pas ici car ils sont tous plus mauvais les uns que les autres!

Si si, mais bénévole... ça n'empêche effectivement pas de s'en prendre (et surtout pas d'en mettre )

Merde en fait tu es un être bionique qui a visiblement été cloné dans chaque copro pour laquelle j'ai été syndic

[OR_07]

Avec ce genre de "client" j'ai un faible turn over, environ tous les 3 à 5 ans. Pour ceux qui pense que l'on perd des mois de loyer, je rappelle que le préavis est de 3 mois. Si votre appart ne trouve pas preneur dans la semaine de l'annonce c'est que vous êtes trop cher. J'ai des locataire qui ont encore "peur" du proprio par naïveté. Ca m'évite quelques emmerdes. Autre point, je suis bricoleur et je fais TOUT moi même. Ca permet aussi de gagner en crédibilité et sauve ton porte monnaie. Pour celà, il faut que le bien soit assez proche physiquement de toi (moins d'une heure de route)

Si t'es un peu dans ce cas, garde ton appart. En espérant que ma petite expérience t'ai aidé.

clair ça a un minimum de rendement si tu fait un max de choses toi même. remise au propre entre locataires et travaux qui peuvent arriver en cours de bail.

là j'ai mon appart sur lyon en loc, un peu loin de paris j'ai donc mis en gestion locative en un an, juste un siphon a changer, 1er devis 200 euros
"euh vous demandez pas un autre devis???" "ah,si on peut..." 2eme devis 65 euros ... clair qu'il faut etre dans le coin pour gerer les petites merdes si tu veux un peu de rendement. encore un appart tu as moins d'emmerde qu'une maison avec les exterieurs etc...

[kiljoa]

Oui ba on arrive à la question de départ quoi..."veux-tu faire de la loc ou pas ?"
Car c'est réalisable (surtout dans ton cas où tu as déjà fini de le payer ) et rentable (le montant des travaux d'entretiens et des impôts, ne dépasseront pas le montant des loyers perçus tout de même... )

A titre perso, mes locataires restent bien souvent 4 ou 5 ans (quand ils partent c'est qu'ils ont un gosse qui arrive ) et à chaque fois ça me soule de refaire un état des lieux et un bail alors je n'imagine même pas devoir le faire tous les ans avec des étudiants En plus les locataires qui restent dans le logement font un minimum d'entretien (ils y vivent, c'est quand même mieux pour eux hein ) que des locataires étudiants craqués à la drogue, amateur d'orgie et de bière en ont rien à branler

C'est sûr que si tu écoutes nico (d'une sociabilité exemplaire ) tu risques pas de faire de la loc

[OR_07]

C'est sûr que si tu écoutes nico (d'une sociabilité exemplaire ) tu risques pas de faire de la loc

bah les critères sont simples :

-que le locataire travaille chez Renault depuis plus de 5 ans
-qu'il ai au minimum 2 Renault a mettre dans le garage
-que le père du locataire soit retraité de la Régie Renault
-que le locataire s'engage a déménager avec un Master ou au pire dans un camion Renault Trucks
-Si les enfants du locataire s'appelent Mégane et renaud constituera un plus indéniable

[kiljoa]

[La Jauge]

[speedturbo33]

C'est sûr que si tu écoutes nico (d'une sociabilité exemplaire ) tu risques pas de faire de la loc

J'ai été locataire j'ai toujours payé mes loyers. Y a beaucoup de locataires sérieux.
Après malheureusement les pourris ça existe et vu la complexité pour arriver à les faire virer je préfère m'abstenir. C'est sur que toi tu auras du mal à admettre que la législation est largement en faveur des locataires, un peu comme le code du travail quoi.

[kiljoa]

Si si, j'admets totalement que la législation est en faveur des locataires et je ne crois pas avoir dit le contraire
Je dis juste que lorsqu'on a peur de la moitié de la planète et qu'on est catégoriel, ça n'aide pas à faire de la location

[La Jauge]

Le problème du manque du potentiel manque de sérieux des locataires ne pourrait pas être résolu par une sélection drastique? Et je ne parle ici bien évidement pas du critère financier.

J'ai toujours en quittant les logements que je louais, proposé aux propriétaires de leur trouver des remplaçants. Je mettais donc moi-même les annonces et recevais les personnes pour les visites. J'envoyais en fin de processus les deux meilleurs finalistes (et pas forcément les meilleurs dossiers).

D'une je ne laisserai jamais une agence le loisir de sélectionner quelqu'un à ma place. Si une erreur de casting doit être faite, je préfère que ce soit la mienne. De deux, en rencontrant et en prenant le temps de discuter avec les gens, et je ne parle pas ici de leur demander d'emblée leurs revenus, on peut se faire une bonne idée de qui on a affaire. Enfin une très bonne présélection peut déjà se faire via l'annonce.

C'est mon point de vu et je ne me suis jamais trompé. Et je ne parle pas de coup de bol car j'ai déménagé 7 fois en deux ans et ça a toujours été le cas. La région s'y prête peut être plus qu'ailleurs car il y a une très forte demande du locatif et de ce fait on a un choix beaucoup plus conséquent et on peut se permettre d'être plus exigeant.

Je les renifles les cons à des kilomètres, tout comme les gens biens

[I-borb]

Merde en fait tu es un être bionique qui a visiblement été cloné dans chaque copro pour laquelle j'ai été syndic

Je fais parti du conseil syndicale depuis mon achat. Chaque AG, je fais mon propre CR. Dès que je peux, je fais une visite des commun avec proposition de solutions. En regle général, le syndic répond au bout du 5ème ou 6ème mails. Après presque une décénnie, j'en ai marre. Donc au bout de 3 mails, je décroche le tel et chaque personne à droit à son lot de décibels. Dans les 4 proprios qui forme le conseil syndical l'un était gérant de négos de matériaux qui se situe à 5min a pied de la résidence. Le Syndic ne trouve meme pas moyen de l'écouter alors qu'a chaque fois sa solution était la bonne. Ca devient pénible.

[Joe]

Faut pas prendre de syndic pro, c’est la règle