Interrogations financières

[fer de lance]

Salut bande de nazes,

Voila je m’apprête à acheter une maison avec ma femme, et il se trouve que je me pose pas mal de questions sur le financement de celle-ci.

J'ai déjà mon petit avis sur la question mais il est toujours intéressant d'avoir des points de vue extérieurs.

Pour faire court, j'ai un appartement qui m'appartient, et qui est déjà payé, que je souhaiterais vendre et injecter en tant qu'apport personnel dans la maison en question.

Certains potes avec qui je discute du sujet me conseillent de faire une SCI d'y intégrer l'appart et de le louer, puis d'utiliser le loyer pour financer le crédit de la maison.

Il est à noter que la maison qui m’intéresse dispose d'un local commercial dans une dépendance qui est actuellement loué également.

Quel est votre point de vue sur la question ?

[schlass]

Sci
Vu les taux d'intérêts actuels, je me poserai pas la question

[la chicane]

Pense à ta retraite et à tes enfants...garde l'appart'

[bad boy]

Garde tes copains ils sont de bon conseil.

[schlass]

Et surtout si tu as un coup de Trafalgar, ton appart t'appartiendra encore, et pourra aussi etre une source d'argent disponible

[fer de lance]

L'appart en question a une valeur estimée entre 70 et 80 k €
Il permettrait de faire un prêt sur 15 ans et ainsi engendrer un coût de crédit de 34.267,49 avec des mensualités de 1250 € env, ce qui est supportable.

Dans le cas ou je ne l'injecte pas en apport, toujours sur 15 ans, je me retrouve avec des mensualités de 1950 € et le coût du crédit grimpe à 51 500 €

A cela il faut rajouter l'imposition sur le loyer perçu ainsi que les travaux, de l'appart que j'occupe d'une part, et de ceux que nous aurions envie de faire dans la maison.

Il faut aussi penser à la vacance, les éventuels problèmes liés aux impayés ( déjà eu une sale expérience de ce genre) etc

Comme vous l'avez peut être compris dans l'état actuel des choses je serai plutôt d'avis de vendre l'appart.

@Chiasse : Quand tu parles de coup de trafalgar, a quoi fais tu allusion ?

[schlass]

Divorce, principalement

Je suis un gars optimiste moi

Sinon, problème de boulot, besoin de sous rapidement ou autre.

Fait un vrai bilan financier sur 15 et 20 ans

[fer de lance]

Pour le divorce, tout est déjà prévu ( ), on a fait un contrat de mariage

[laconi16]

Si la location de l'appart couvre la différence de crédit, impôts déduits, je serais de l'avis de tes copains et de Schlass.

Mais ça s'est dans un monde idéal avec une location qui se passe sans encombre sur les 15 prochaines années.

Après lâcher 16k€ de plus gracieusement à mon banquier personnellement j'aurai du mal... Tu n'as pas l'option de lâcher la 996TT pour te faire un apport et réduire le montant des intérêts

[schlass]

Pour le divorce, tout est déjà prévu ( ), on a fait un contrat de mariage

Tout est prévu, sauf que revendre une maison alors que vous êtes 2 c'est plus difficile qu'un appart ou t'est 1.
Et si tu dois te casser de la baraque, tu as un abri (sous quelques semaines)

[fer de lance]

Si il est loué tu peux te brosser de retourner dans l'appart comme ça ....

Et cela me coûterait moins cher de faire une autre loc pendant quelques temps ( cf coût du crédit)

Quoi qu'il en soit avec le revenu actuel de ma femme, elle ne pourrait pas garder la maison toute seule.

[kiljoa]

L'appart en question a une valeur estimée entre 70 et 80 k €
Il permettrait de faire un prêt sur 15 ans et ainsi engendrer un coût de crédit de 34.267,49 avec des mensualités de 1250 € env, ce qui est supportable.

Dans le cas ou je ne l'injecte pas en apport, toujours sur 15 ans, je me retrouve avec des mensualités de 1950 € et le coût du crédit grimpe à 51 500 €

Partons sur une vente de 75k€ alors
Entre 1250€/mois et 1950€/mois sur 15ans ça fait un différentiel de 700€....
Tu m'expliques ? Car emprunter actuellement 75k€ sur 15ans coûte environ 460€/mois avec un taux de 1,5.

[schlass]

Surtout que pendant ce temps la, la loc de l'appart couvre un bon delta entre les 2.
S'il y a séparation, tu recuperes ton appart sous 3 mois, donc oui tu devras faire une loc intermédiaire, mais de courte duree.
Et si tu te séparés, entre le début de la séparation et la revente des bien, ca peux durer un petit bout de temps

[fer de lance]

L'appart en question a une valeur estimée entre 70 et 80 k €
Il permettrait de faire un prêt sur 15 ans et ainsi engendrer un coût de crédit de 34.267,49 avec des mensualités de 1250 € env, ce qui est supportable.

Dans le cas ou je ne l'injecte pas en apport, toujours sur 15 ans, je me retrouve avec des mensualités de 1950 € et le coût du crédit grimpe à 51 500 €

Partons sur une vente de 75k€ alors
Entre 1250€/mois et 1950€/mois sur 15ans ça fait un différentiel de 700€....
Tu m'expliques ? Car emprunter actuellement 75k€ sur 15ans coûte environ 460€/mois avec un taux de 1,5.

Les calculs sont justes

[schlass]

Lesquels

[kiljoa]

Oui j'aimerai bien comprendre môa aussi

[fer de lance]

Pour arrondir j'avais pris 300 k € :

amortissement annuel :

An cap amo |interet | capital rest | annuités | assur | ct total annuel
1 17.969,96 4.376,79 282.030,04 22.346,75 1.080,00 23.426,75
2 18.241,37 4.105,38 263.788,67 22.346,75 1.080,00 23.426,75
3 18.516,88 3.829,87 245.271,80 22.346,75 1.080,00 23.426,75
4 18.796,55 3.550,20 226.475,25 22.346,75 1.080,00 23.426,75
5 19.080,44 3.266,31 207.394,81 22.346,75 1.080,00 23.426,75
6 19.368,63 2.978,12 188.026,18 22.346,75 1.080,00 23.426,75
7 19.661,16 2.685,59 168.365,02 22.346,75 1.080,00 23.426,75
8 19.958,11 2.388,63 148.406,90 22.346,75 1.080,00 23.426,75
9 20.259,55 2.087,20 128.147,35 22.346,75 1.080,00 23.426,75
10 20.565,54 1.781,20 107.581,81 22.346,75 1.080,00 23.426,75
11 20.876,16 1.470,59 86.705,65 22.346,75 1.080,00 23.426,75
12 21.191,46 1.155,29 65.514,19 22.346,75 1.080,00 23.426,75
13 21.511,53 835,22 44.002,66 22.346,75 1.080,00 23.426,75
14 21.836,43 510,32 22.166,24 22.346,75 1.080,00 23.426,75
15 22.166,24 180,51 0,00 22.346,75 1.080,00 23.426,75
Total 300.000,00 35.201,23 - 335.201,23 16.200,00 351.401,23

[fer de lance]

Et voici le même tableau calculé sur la base de la somme de 200 k €

ANNÉE CAPITAL
AMORTI (€) INTÉRÊTS(€) CAPITAL
RESTANT DÛ (€) ANNUITÉS (€) ASSURANCE (€) COÛT TOTAL (€)
1 11.979,97 2.917,86 188.020,03 14.897,83 720,00 15.617,83
2 12.160,91 2.736,92 175.859,12 14.897,83 720,00 15.617,83
3 12.344,59 2.553,25 163.514,53 14.897,83 720,00 15.617,83
4 12.531,03 2.366,80 150.983,50 14.897,83 720,00 15.617,83
5 12.720,30 2.177,54 138.263,20 14.897,83 720,00 15.617,83
6 12.912,42 1.985,42 125.350,79 14.897,83 720,00 15.617,83
7 13.107,44 1.790,39 112.243,35 14.897,83 720,00 15.617,83
8 13.305,41 1.592,42 98.937,94 14.897,83 720,00 15.617,83
9 13.506,37 1.391,46 85.431,57 14.897,83 720,00 15.617,83
10 13.710,36 1.187,47 71.721,21 14.897,83 720,00 15.617,83
11 13.917,44 980,39 57.803,77 14.897,83 720,00 15.617,83
12 14.127,64 770,19 43.676,13 14.897,83 720,00 15.617,83
13 14.341,02 556,81 29.335,11 14.897,83 720,00 15.617,83
14 14.557,62 340,21 14.777,49 14.897,83 720,00 15.617,83
15 14.777,49 120,34 0,00 14.897,83 720,00 15.617,83
Total 200.000,00 23.467,49 - 223.467,49 10.800,00 234.267,49

[fer de lance]

Il est a noter que du point de vue de "l'optimisation" bancaire, il vaut mieux partir sur une durée de remboursement courte, et rallonger si besoin, que de rembourser par anticipation

[kiljoa]

Ça fait 650€/mois d'écart pour 100k€ de plus empreinté

[fer de lance]

oui les calculs sont arrondis sachant que tu as toujours l'une ou l'autre merde a laquelle tu n'as pas pensé

[kiljoa]

Donc pour ton appart à 75k€ on arrive bien à 450€/mois environ.

Vu le prix de ton appart, je pense que tu peux le louer 500€/mois !? Bref même en donnant le tiers de tes revenus fonciers à l'état,en payant des charges, taxe foncière,etc...tes locataires participeront à rembourser ton capital à hauteur de 350€/mois. Ce n'est pas négligeable (350x12x15= )

[kenny40]

L'appart en question a une valeur estimée entre 70 et 80 k €
Il permettrait de faire un prêt sur 15 ans et ainsi engendrer un coût de crédit de 34.267,49 avec des mensualités de 1250 € env, ce qui est supportable.

Dans le cas ou je ne l'injecte pas en apport, toujours sur 15 ans, je me retrouve avec des mensualités de 1950 € et le coût du crédit grimpe à 51 500 €

A cela il faut rajouter l'imposition sur le loyer perçu ainsi que les travaux, de l'appart que j'occupe d'une part, et de ceux que nous aurions envie de faire dans la maison.

Il faut aussi penser à la vacance, les éventuels problèmes liés aux impayés ( déjà eu une sale expérience de ce genre) etc

Comme vous l'avez peut être compris dans l'état actuel des choses je serai plutôt d'avis de vendre l'appart.

@Chiasse : Quand tu parles de coup de trafalgar, a quoi fais tu allusion ?

Ca se calcule mais vu les taux d'intérêt actuels à priori garder ton appart semble plus judicieux le rendement locatif peut difficilement être plus bas que les taux d'intérêts... pour les travaux tu pourra les déduire de ton revenu en faisant du déficit foncier, tu peux aussi souscrire une assurance pour le loyer.
Le cout du crédit c'est une chose mais voir aussi ce que l'argent investi te rapporte.
Après faut voir en détail mais à priori je garderai si l'appart est payé...
Pour la sci je vois pas trop l'intérêt si vous êtes que 2 et mariés.

[Pudge]

Ca se calcule mais vu les taux d'intérêt actuels à priori garder ton appart semble plus judicieux le rendement locatif peut difficilement être plus bas que les taux d'intérêts... pour les travaux tu pourra les déduire de ton revenu en faisant du déficit foncier, tu peux aussi souscrire une assurance pour le loyer.
Le cout du crédit c'est une chose mais voir aussi ce que l'argent investi te rapporte.
Après faut voir en détail mais à priori je garderai si l'appart est payé...
Pour la sci je vois pas trop l'intérêt si vous êtes que 2 et mariés.

Pour la SCI, impots sur les société plutot que impôts sur les revenus
Vu qu'il y aurait appart + local commercial, c'est probablement intéressant fiscalement.

Je dirai de garder l'appart, quitte à passer sur 17 ou 20 ans pour entre plus confortable tous les mois!
Et quand tu seras + à l'aise, tu augmente tes mensualités pour faire baisser la durée et donc le coût du crédit

[schlass]

Je ferais plutôt l'inverse, mais dans tous les cas garder l'appart

[fer de lance]

Donc pour ton appart à 75k€ on arrive bien à 450€/mois environ.

Vu le prix de ton appart, je pense que tu peux le louer 500€/mois !? Bref même en donnant le tiers de tes revenus fonciers à l'état,en payant des charges, taxe foncière,etc...tes locataires participeront à rembourser ton capital à hauteur de 350€/mois. Ce n'est pas négligeable (350x12x15= )

La cas de figure que tu décris part du postulat que tout se passe bien.

Hors l'appartement va sur ses 20 ans, il y a des enculés de cassos qui ne payent pas et que tu ne peux pas virer, il faut faire des réparations et des emmerdes, sans compter la fiscalité qui tourne comme une girouette.

De plus d'ici 15 ans ( c'est a dire la fin du crédit de la résidence principale) rien ne m’empêchera ( ou avec ma femme peut être) d'envisager l'acquisition d'un nouveau bien immobilier.

De manière générale la rentabilité immo est extrêmement faible par rapport au montant immobilisé, et les emmerdes que ca engendre.

[gregus]

On est dans le même cas nous aussi, mais la chance qu'on a est de ne pas trouver de maison à acheter

On est parti sur garder les deux apparts 180+400 et d'emprunter 600-700 pour le potentiel acquisition, vu les taux ridiculement bas

On s'est dit que les loyers permettraient de couvrir si perte d'un emploi, mais je suis pour ma part tout a fait d'accord avec tes doutes, les frais d'entretiens, les loyers impayés ou le bien non loué etc et je ne parle même pas des dégradations si problème

Bref c'est pas simple de faire le bon choix, si ce sont des appartements qui potentiellement peuvent être loués à des gens "correctes" tu peux limiter la casse, perso j'ai un récent et un ancien, j'ai très peur pour le second

[kiljoa]

C'est la seule et unique question que tu dois te poser Veux-tu faire du locatif ?
Car d'un point de vue financier, c'est rentable de le garder. Mais es-tu prêt à accepter les "emmerdes".
Il y a quand même des assurances, etc...


(Je signe aussi pour l'achat d'une maison le 31 octobre...c'est mon 5ieme achats en 15ans. Mais je ne roule pas en Porsche )

[kiljoa]

Et sans parler des plus pessimistes qui te diront "gardes ton capital et empruntes avec ta femme...il y a des assurances décès sur le crédit ! "

[gregus]

La location hors emmerdes, je pense que sur 12mois, te reste 8-9 maximum, quand travaux ca doit vite chuter